Вызвавший множество споров генеральный план Курска давно принят, но обсуждения градостроительной темы и её проблем не утихнут никогда. Пообщались с председателем городского комитета архитектуры и градостроительства Ириной Аникеевой о происходящем: строительстве многоэтажного дома на улице Бочарова, сносе Красного моста, дублёре улицы Энгельса, дизайн-коде и многом другом.
— Жители улицы Бочарова протестуют против возведения там 11-этажного дома. Они возмущены тем, что в большей части района действует ограничение до восьми этажей, и интересуются, почему именно на этом участке разрешена постройка более высокой этажности.
— Район по улице Красной Армии предусмотрен под многоэтажную застройку генпланами и 2016-го, и прошлого года. На публичных слушаниях и общественных обсуждениях по проекту нового генплана мы говорили о том, что собственники вправе сами распоряжаться своим имуществом.
Там были индивидуальные жилые дома, их собственники приняли решение продать участки застройщику. Тот их приобрёл, разработал проектную документацию, прошедшую государственную экспертизу: её предметом является проверка проектной документации, в том числе на соответствие требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, устанавливающим обязательные требования к проектированию, строительству и эксплуатации зданий и обеспечению безопасности жизнедеятельности людей. Проектом предусмотрено размещение 11-этажного дома и одного подземного этажа, на первом этаже запланированы офисы.
Почему в прошлом году отменили разрешение на это строительство, мы тоже уже рассказывали: были нарушения в документах: градостроительный план не соответствовал плану планировки. У нас был проект планировки Центрального округа, которым было предусмотрено строительство блокированных жилых домов, но градостроительная стратегия поменялась в связи с документом территориального планирования. Он устарел, и, хотя действует формально как правовой акт, не отражает объективно существующую ситуацию и перспективы развития города с учётом стратегического документа генплана. Его решения направлены на эффективное и рациональное использование городских земель с учётом их градостроительной ценности и определение территории для перспективного развития Курска
Мы сейчас работаем над тем, чтобы в проект планировки центральной части внести изменения — разработать новый проект. На эту работу будет заключён муниципальный контракт, но результат мы увидим в следующем году, тоже будем проходить через публичные слушания. Ещё нужно подготовить программы комплексного развития коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, которые будут определять сроки строительства объектов, предусмотренных документом территориального планирования.
— Блокированные жилые дома — это какие?
— Это жилые дома, блокированные с другими жилыми домами в одном ряду общими боковыми стенами без проёмов и имеющие отдельный выход на участок. Например, как в «Английской деревне». На спорной территории в районе улицы Бочарова было предусмотрены либо ИЖС, либо блокированные дома.
В проект планировки центральной части в отношении этой территории внесены изменения. В этом квартале по генплану, повторюсь, давно идёт высотная застройка. Там застройщик планирует построить 11-этажный дом. Понятно, что есть конфликт между людьми, которые живут в индивидуальном жилом доме, и строительством многоэтажного дома.
Движущими силами такого строительства является стремительное повышение цен на землю, намерение создать компактный город, глобализация и массовая миграция людей из сельских районов в городские. Россия далеко не единственная страна ни в Европе, ни в мире, где происходит многоэтажное строительство: оно широко представлено во всех мегаполисах. Природа строительства многоэтажного жилья включает в себя необходимость разместить компактно большое количество людей. Стоимость многоэтажной застройки в разы меньше одноэтажной, в стоимость квартиры закладываются издержки на приобретение земли и прокладку коммуникаций. Сейчас законодательное поле выстроено таким образом, что застройщикам выгодно строить дома выше девяти этажей. Одноэтажная застройка — устаревший формат, который потерял свою актуальность. Из-за низкой плотности застройки невозможно создать на довольно малом радиусе весь набор необходимых социально-культурных объектов.
Основное концептуальное градостроительное решение развития Курска — понижение средней этажности в новом строительстве до восьми этажей как приоритетное направление развития жилой застройки. Но в итоге ведь выходит точечная застройка.
В целом, как я говорила и продолжу говорить, концепция генплана направлена на развитие квартальной застройки. Точечная застройка — это неправильно, потому что квартальная застройка позволяет предусмотреть и рассчитать размещение социальных объектов спорта, образования, культуры. Точечная застройка препятствует этому.
Не все объекты в городе попадают под механизм комплексного развития территории. Сейчас мы плотно над этим работаем, ищем площадки: есть видение и уже определены территории. Помимо ветхого и аварийного жилья в программу комплексного освоения территорий могут включать и неаварийные дома, которые должны соответствовать критериям, утверждённым региональной властью. У нас их несколько — это определённый год постройки, материал стен и перекрытий, отсутствие инженерных коммуникаций. Если при анализе территории были выявлены многоквартирные дома, которые соответствуют установленным критериям, то такая территория в перспективе может быть реновирована.
Механизм комплексного развития территории рассчитан на обновление городской застройки: могут быть расселены не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это даст возможность людям поменять старое, некомфортное жильё без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным. Механизм позволяет привлекать средства инвесторов, что в разы сократит сроки их реализации и сроки переселения. Он является комплексным, поскольку учитывает создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территории, повышения территориальной доступности таких инфраструктур. Это способ уйти от точечной застройки. Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновлённые коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, а также социальную инфраструктуру.
Законодательно установленный механизм комплексного развития даёт людям как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе, так и финансовые — компенсации или предоставления равноценного жилья.
Под комплексное развитие могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ. Преимуществом комплексного развития является возможность редевелопмента неэффективно используемых промышленных территорий городов, а также развития незастроенных участков.
Градостроительным законодательством определено, что в целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты участки с расположенными на них домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами, за исключением участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом России и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.
У нас отсутствует такой региональный документ. Однако, например, въезд в Курск со стороны ЖД вокзала — жители на протяжении многих лет спрашивают, когда их будут сносить и что-то строить.
На мой взгляд, механизм комплексного развития, объединивший все существовавшие инструменты развития городских территорий, — самый эффективный механизм развития и редевелопмента городских территорий.
— Когда завод КПД им. Дериглазова начнёт застройку территории на проспекте Победы?
— В рамках реализации нацпроекта «Жильё и городская среда» земли должны эффективно использоваться для массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зелёного фонда.
Для этого Минстрой разработал методический документ «Стандарт комплексного развития территорий» с учетом лучших мировых практик в области городского планирования, используемый при планировании и застройке. Участки, находящиеся в федеральной собственности, контролируются за счёт обязательного информирования единого института развития в жилищной сфере о неиспользуемых или неэффективно используемых участках.
Одним из целевых показателей выполнения нацпроекта является площадь участков, вовлеченных в оборот в целях жилищного строительства, повышение комфортности и индекса качества городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда путем расселения людей из непригодного для проживания фонда с соблюдением их прав.
Участки, расположенные севернее проезда Светлого и ограниченные улицами Тамчишина и Триумфальная, в генплане отнесены к территориям, на которых возможно строительство многоэтажных (девять и выше) домов. Минобороны частично их уже передало под жилищное строительство посредством торгов. Между тем при застройке этой территории должны учитываться принципы благоприятной среды жизнедеятельности человека, способствующие повышению комфортности и индекса качества городской среды, удовлетворению социально-бытовых потребностей людей.
Для улучшения транспортной доступности этого района помимо предложений по формированию новых магистральных направлений (дублера улицы Карла Маркса — проектируемая магистраль от улицы Росинка до автодороги «Курск — посёлок Искра», дублера улицы Карла Маркса и 50 лет Октября для транспортной связи с посёлком Северным) проектом генплана предусмотрена реконструкция улицы Светлой с реконструкцией части проспекта Победы.
— Как продвигается строительство дома на улице Фестивальной?
— Строительная компания «Новый Курск» ведёт строительство дома, но медленно. Ему продлили срок действия разрешения на строительство до сентября. Работы на объекте приостанавливались из-за отсутствия денег. Застройщик нашёл инвестора, один из банков открыл ему ипотечный продукт, закредитованность компании сократилась. Некрасивый пример взаимодействия частного бизнеса и дольщиков, сейчас ситуация находится на контроле комитета строительства Курской области.
— Как обстоят дела с Красным мостом?
— Ведётся его демонтаж. Он был в аварийном состоянии, а предприятие «Промжелдортранс» посчитало, что мост ему не нужен.
Конструкция не могла использоваться для автомобильной дороги, которая там предусмотрена генпланом. Та должна минимально нанести ущерб лесу, для этого и подходит имеющаяся просека. Мы не можем уводить дорогу вправо или влево с учётом наличия поблизости объектов инфраструктуры.
Красный мост не имел ценности, не мог быть ни пешеходным, ни автомобильным, и, на мой взгляд, к нему было слишком много неоправданного внимания привлечено. Да, им пользовались местные жители для собственного удобства, но любое сооружение должно изначально быть функционально пригодным под ту или иную цель.
Ещё раз подчеркну: город — это жители, и иногда необходимо жертвовать своими интересами в угоду большинству. Важно нащупать грань частных и общественных интересов. Если мы из этого принципа принимать решения, Курск достаточно быстро станет комфортным для всех. Итоговое слово должно быть за специалистами, которые руководствуются научным и финансово-экономическом обоснованием.
Сейчас комитет транспорта и автомобильных дорог Курской области разрабатывает документацию по планировке территории и проектно-сметную документацию на размещение дороги, которые, конечно, будут предусматривать размещение мостового сооружения через Сейм.
— Как обстоят дела с дублёром улицы Энгельса?
— Думаю, к тысячелетию Курска все запланированные дороги будут построены. С учетом того, что сейчас документация по планировке территории разработана, думаю, что она будет в этом году утверждена. Этот дублёр очень нужен городу. Я была удивлена тем, что многие жители возражали против строительства реконструкции дорог.
В городе много дорожных проблем, в том числе освещение и ливневая канализация. Но без реконструкции дорог всего не разрешить.
Развитие территорий начинается с каркаса дорожно-уличной сети, на который нанизывается все остальное. К обеспечению транспортной доступности районов города нужно относиться внимательно, с учетом необходимости соблюдения всех строительных норм и правил, возможности для организации общественного транспорта.
Строительство магистрали по бывшим железнодорожным путям предусматривалась еще генпланом 2008-го и 2016 года. Это дорогу необходимо рассматривать как альтернативу транспортной доступности в Сеймский округ, минуя проспект Кулакова. Реконструкция проспекта Кулакова с увеличением количества полос неизбежно влечет строительство нового мостового сооружения, не решая при этом проблему единственной транспортной артерии, соединяющую центральную часть города с Сеймским округом. Указанную дорогу следует рассматривать как усиление транспортных связей между Сеймским и Железнодорожным округами, минуя Центральный округ, что позволит существенно разгрузить проспект Ленинского Комсомола и создать столь важный альтернативный маршрут улицам Энгельса и проспекту Кулакова
Поэтому дорога-дублёр — это нормативное требование, в городах должны быть дублёры. Наша жизнь требует интенсивного передвижения. Дорога планируется так, чтобы как можно меньше ущерба нанести лесному массиву. В текущем варианте на месте маршрута практически нет леса, а по документам эта территория вообще не является лесным участком. Иной вариант трассы кому-то мог быть более интересен, но это было бы более дорогостоящей процедурой и предусматривало бы большую вырубку леса, нежели ту, что предусматривается сейчас. Конечно, пока нет документов, мы не можем точно сказать, как пройдет эта трасса и какое именно количество деревьев рядом с просекой придётся вырубить, а может быть, и не придётся.
— Предусмотрена ли компенсационная высадка?
— Конечно. Но мы говорим больше не о компенсационной высадке, а о сохранении площади леса: по лесному законодательство её нельзя уменьшать. Мы исходим из того, что город должен развиваться, но у нас в лесах располагается инженерная инфраструктура. Сейчас не возводить новые инженерные объекты водоснабжения и водоотведения — это недопустимо, потому что мы должны обеспечить строящиеся районы всем необходимым.
Полицентричное развитие города говорит о том, что он должен одинаково развиваться во всех районах. Сейчас у нас есть точки притяжения — Солянка, Боевка, Знаменская роща, но у нас должны быть и другие парки. У нас много лесов: даже разработчик генплана, когда приезжал в первый раз, сказал, что у нас очень зеленый город. Мы стремимся к тому, чтобы это сохранить, нам хочется жить в более зеленом городе, применять «зеленые» технологии, которые будут снижать негативную нагрузку на природу.
— Как сейчас выстраивается работа с дизайн-кодом при постоянно меняющихся экономических условиях?
— Значимую роль в формировании комфортной городской среды занимает избавление от «визуального мусора». Эффективным и перспективным инструментом для этого является дизайн-код.
Он не только сохраняет единство архитектурного облика города, упорядочивает размещённые информационные и рекламные конструкции, но и сохраняет исторический облик улиц, обеспечивает здоровую конкуренцию между предпринимателями, формирует имидж города, который играет важную роль в его социально-экономическом развитии.
Дизайн-код для информационных конструкций был принят в августе 2020 года за счёт внесения изменений в Правила благоустройства Курска. Для его внедрения был предусмотрен переходный период в течении полугода: тогда как раз действовали жесткие ограничения по посещаемости развлекательных организаций и объектов торговли в связи с распространением коронавируса. Однако это не помешало предпринимателям улицы Ленина, на которой два года назад была утверждена архитектурная концепция, заменить несоответствующих требованиям дизайн-кода информационных конструкций. В мае прошлого года к этому процессу подтянулись бизнесмены с проспекта Победы.
Конечно, мы слышим много негатива. Я не хочу никого обидеть, но мы начинали в 2020-м, когда времена для бизнеса были крайне тяжёлыми. Сейчас списывать на то, что нет денег и ситуация вокруг сложная, нельзя. Ведь дизайн-код минимизирует визуализацию, убирает яркость и огромные дорогие конструкции.
Мы не стремимся привлекать к административной ответственности предпринимателей и нещадно их штрафовать, делаем акцент на разъяснительную работу и необходимость повышения качества городской среды. Административные штрафы и демонтаж являются вынужденными мерами к тем предпринимателям, которые игнорируют требования дизайн-кода и не реагируют на законные требования. Вывесками занимается отдел эстетики. Его сотрудники — молодцы, с каждым предпринимателем отрабатывают индивидуально.
Откатываться в этой работе нельзя, хотя некоторые предприниматели просят ввести мораторий и отказываются выполнять требования.
Наличие работающего документа, регламентирующего требования к внешнему виду информационных конструкций, фасадов зданий является весомым критерием индекса качества городской среды. На сегодняшний день обследовано порядка 450 объектов, направлено более 900 уведомлений, приведено в соответствие порядка 620 конструкций, но составлено и передано на рассмотрение в административные комиссии города 48 протоколов об административном правонарушении, к административной ответственности привлечены собственники незаконных информационных конструкций по 26 объектам.
Такие цифры не потому, что мы плохо работаем. Они подтверждают, что подавляющее большинство собственников лояльно относятся к требованиям и за счет собственных средств проводят замену не только несоответствующих требованиям конструкций, но и ремонтируют фасады согласно дизайн-коду, хотя переходный период для данных работ установлен до августа 2022 года. Нельзя вводить мораторий, это ставит в неравные условия тех, кто уже выполнил законные требования Правил благоустройства.
— В какой части города нам ждать внедрение дизайн-кода?
— На каждое полугодие мы составляем график мониторинга: 50 лет Октября, Клыкова, Ленина, Радищева. В нём всё расписано по датам: допустим, две недели даётся на проспект Клыкова. Мы понимаем, какой он по протяженности и сколько там коммерческих объектов. Мы его фотографируем и выделяем собственников. Процесс затрудняет то, что вывесок очень много и зачастую нет информации для потребителей, которая должна вывешиваться. В планах на второе полугодие — улицы Сеймского и Железнодорожного округа.
Это не просто работа «пошел сфотографировал и вручил», всё надо делать официально. Очень часто сидит в помещении человек, который говорит, что он просто продавец, а сам может быть и собственником. Все юридические моменты надо соблюсти, чтобы это была не пустая работа.
Значимую часть работы по внедрению дизайн-кода занимает коммуникативная деятельность, суть которой — убедить собственников информационных конструкций в приобретаемой выгоде при размещении вывесок организаций с соблюдением требований Правил благоустройства.
Кроме кнута должен быть и пряник, большая работа проводится нами по убеждению. В тоже время незнание законов не освобождает от ответственности. Мы с вами знаем правила дорожного движения, и если превышаем скоростной режим, нас автоматически штрафуют, если паркуемая в неположенном месте — тоже. И не важно, что не увидел, не знал или спешил. Здесь такая же история. Предприниматель должен знать и учитывать, в рамках каких нормативных актов он осуществляет свою деятельность, но для многих это становится откровением.
— Каким будет Детинец?
— Детинец — это место возрождения Курска, площадка для творческо-креативного кластера для людей всех возрастов.
Напомню, в 2019 году областная администрация провела открытый архитектурный конкурс по восстановлению историко-культурного облика центральной части города «Курск-2032». По его итогам была выбрана лучшая концепция.
Согласно разрабатываемой документации по планировке территории от «Курскгражданпроекта» на Полугоре предложено создать пешеходное, общественное, культурно-образовательное, креативное, музейное пространство — квартал исторической части «Детинец». Предусматриваются размещение новых социокультурных центров краеведческого музея, диорамы «Курская битва», картинной галереи им. Дейнеки за счёт приспособления существующих зданий и строительства новых.
Поблизости от сердца Курска — городской парк, которым восхищались многие, кто приезжал в Курск: в Летнем театре выступал Максим Горький, пели Надежда Плевицкая и Варя Панина. История парка насчитывает не одну сотню лет. Проект реконструкции парка имени 1 Мая разрабатывает Центр компетенций совместно с Дирекцией парков. Авторы предлагают вернуть этому историческому месту его изначальный замысел как городского сада.
Качественных городских пространств должно быть больше. Жители уделяют большое внимание формированию общественных пространств. Более 60% горожан считают, что они — это важнейший элемент городской среды, состояние которого существенно влияет на их жизнь. Общественные пространства дают чувство сопричастности к городу. Поэтому наша задача — создавать новые точки притяжения и общественные пространства.
Ян Ежов
Фото: Влад Малышко
