В редакцию «Края» с проблемой обратились пенсионеры Игорь Николаевич и Ирина Викторовна — супруги купили квартиру, но через пару лет выяснилось, что продавец стоит на учете в ПНД и хочет через суд вернуть её назад.
Семейная пара предполагает, что против них работает группа мошенников, и теперь пытается бороться с ними в суде. Ситуация достаточно распространенная: признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца постоянно упоминается как одна из самых частых афер на рынке недвижимости. Но представители продавца уверены, что мошенники — сами покупатели.
Супруги
Сами пенсионеры живут в частном секторе — в одном из множества старых одноэтажных домов Курска. Они судятся за двухкомнатную квартиру недалеко от главного корпуса ЮЗГУ: её супруги решили приобрести, когда захотели вложить свои накопления в недвижимость. В 2018 году заключили договор с продавцом Юрием, провели сделку через банк и стали новыми собственниками жилья.
Но был один нюанс: по условиям договора Юрий оставался проживать на этой площади следующие восемь месяцев. В будущем жильё всё равно хотели сдавать, а с таким условием удалось ещё и получить скидку: в итоге двухкомнатная квартира обошлась всего в 1,3 млн рублей.
Вскоре после продажи квартиры Юрий захотел выкупить её обратно — обратился к пенсионерам, но вернуть деньги сразу не смог. К истечению оговоренного срока проживания финансы на обратный выкуп у него так и не появились, но жить в квартире он продолжал, начав платить за аренду.
В прошлом году платить Юрий перестал, а на звонки, как рассказывают супруги, «реагировал неадекватно». В этот момент появился брат продавца — Сергей. Он позвонил покупателям и сообщил: родственник не понимал, что творит, и вообще давно состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Предлагал выкупить квартиру обратно за 1,7 млн рублей, но ему отказали: по оценке новых владельцев, рыночная цена за это время сильно выросла и доходила уже до 2,2 млн рублей.
«В итоге он сказал нам, что Юра сейчас банкротится, и мы ничего не получим. Я говорю: „А тогда я её продам!“. Мне в ответ: „А хрен ты её продашь, я там прописан“. Мы тогда удивились, поехали в УК. Оказалось, действительно прописан. Ещё и с несовершеннолетним на тот момент сыном. При сделке продавец нам показывал справку, что там никто не прописан, правда, она не сохранилась», — вспоминает Игорь Николаевич.
Недееспособность, кредиты, банкротство
Супруги рассказывают, что продавец был полностью в здравом уме, и заподозрить недееспособного человека в нём было невозможно. Нормально общался, шутил и даже подвозил их на машине во время оформления сделки. Позже, начав искать информацию о Юрии, они выяснили, что в год продажи квартиры он ещё и набрал кредитов в разных банках, после чего подал на банкротство.
«С 2018 года чудак взял шесть кредитов на общую сумму около 3,5 миллионов рублей, тогда же и продал нам квартиру. Вы пробовали получить кредит? Чтобы за год один из крупнейших банков дал миллион человеку, живущему на пенсию? Он выписался из квартиры, вышел из состава учредителей ООО, где раньше был генеральным директором. За два года буквально разделся, стал обычным пенсионером по инвалидности и подал на банкротство. В результате его должны были признать банкротом, а нашу сделку — недействительной. Квартиру планировалось отсудить, а деньги нам не возвращать, ведь он же банкрот», — объясняет Игорь Николаевич.
Начались и до сих пор длятся судебные разбирательства за квартиру: представители продавца настаивают, что тот был не способен в момент продажи здраво оценивать свои поступки и является хроническим больным. Пенсионеры не верят в неадекватность продавца и сомневаются, что со справкой о заболевании, полученной в 2005 году, всё в порядке. Если человек долгое время болен, как он ездит за рулём и оказался соучредителем ООО и получил кредиты?
Сведя воедино внешнюю адекватность, историю с кредитами и банкротством, они резюмируют, что схема с продажей квартиры и дальнейшим возвратом её через суд была продумана заранее. Но не самим Юрием: мозговым центром «организованной группы», по мнению супругов, является брат продавца, Сергей. Он бизнесмен, вхожий в разные городские круги и способный оплатить юристов для ведения дел в судах. В доказательство демонстрируют лист, на котором восстановили хронологию событий и все сомнительные шаги: например, через год после постановки диагноза Юрию родственники оформили ему дарственную на квартиру. В ходе личного расследования на Юрия составили целое досье: с датами получения справки, взятых кредитов, последующего заявления о банкротстве.
Накопившиеся вопросы превратились в десятки писем во всевозможные инстанции. В банки, где Юрий брал кредиты, в ГИБДД — есть ли у Юрия права, в прокуратуру обо всём вышеперечисленном. Даже в Управление Росгвардии: в одной из бесед при оформлении сделки продавец обронил некую фразу, которая позволила предположить наличие у него оформленного оружия. Правда, добиться внятного ответа ни от одной из структур не вышло: банки ссылались на банковскую тайну, остальные — на медицинскую и чужие персональные данные, которые не в праве раскрывать.
Сергей
Брат продавца — предприниматель, раньше был активным представителем городского бизнес-сообщества. Пострадавшим он называет брата и себя, а «организованной группой» считает пенсионеров, купивших квартиру «за бесценок».
Рассказывает, что его брат действительно хронически болен и состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Да, внешне об этом догадаться непросто, во многих вопросах человек он достаточно умный, «может вам „Мастера и Маргариту“ наизусть цитировать». О его поездках на машине ничего не знает: «У меня в автопарке восемь автомобилей, сотрудники берут, когда надо, пользуются. Брат интереса к автомобилям никогда не проявлял и не думаю, что катался. Но даже если так — это вопрос в компетенции ГИБДД». Про дарственную на квартиру говорит: да, подарил Юре свою долю квартиры, в которой они родились. Возможно, не доглядел и ошибся, но брата старались не отрезать от социума, «и вообще — создание возможных ограничений — это наше право, но не наша обязанность».
Но когда Сергей объясняет хронологию событий со своей точки зрения, выясняется, что есть ещё и некая третья сторона: Руслан и Евгений. Именно они, как рассказывает Сергей, помогли набрать кредитов доверчивому брату и продали его собственность — не только квартиру, но и земельный участок.
«Ситуация такая: есть больной человек, он инвалид с 13 лет. Они к нему пришли, пообещали кучу всего, он взял и всё подписал. Деньги ему перечислили, потом их назад забрали, расписку написали. Они брали невозвратные кредиты в банке по поддельным документам, в том числе, по документам моей организации. На моего брата они повесили шесть миллионов. Есть ещё один пострадавший, пенсионер МВД: на него тоже навесили кредитов, пообещав денег. Была некая пирамида: для них брали кредиты, а они давали расписку, что закладывают квартиру», — объясняет мужчина.
Когда-то Руслан и Евгений арендовали у Сергея помещения. Чем именно они занимались, он не знает: приходили эпизодически для переговоров и встреч, одного упоминает как бывшего юриста банка. Во время аренды помещения они и познакомились с Юрием, который по мелочи помогал брату в деятельности фирмы. А потом, судя по всему, увидели его доверчивость и решили этим воспользоваться.
Как говорит Сергей, справки 2-НДФЛ для кредитов заверялись печатью его организации. Откуда она у них взялась, он не знает: предполагает, что могли зайти и взять, когда арендовали помещения, или просто подделать.
В итоге Сергей с помощью юриста подал заявление в полицию по факту мошенничества. Вот только дело с мёртвой точки не движется уже долгое время, находясь в стадии проверки. Как рассказал его юрист, в первом отделе полиции на улице Добролюбова никак не могут опросить этих людей: направляют им повестки, но те то ссылаются на болезнь, то не приходят по иным причинам.
А квартиру, которую ему не удалось выкупить за 1,7 млн рублей, у пенсионеров теперь планируют отсудить, признав сделку недействительной.
«Мы сейчас приходим к тому, что у них не будет квартиры, если мы выиграем суд. Судебная практика на нашей стороне. Мы готовы дойти до Верховного суда, мы никуда не торопимся. Наша позиция — признать сделку притворной, так как квартира продана по существенно заниженной цене», — говорит Сергей.
Руслан и Евгений
Супруги вспоминают, что во время сделки однажды действительно присутствовал Евгений — Юрий представил его как своего юриста. Более того, именно через него они вышли на покупку квартиры: их сын познакомился с ним, когда работал у Сергея. Евгений в качестве риэлтора скидывал на электронную почту разные варианты жилья, остановились на этом.
Руслана и Евгения можно найти в соцсетях, но вот связаться с ними затруднительно: туда они почти не заходят — Руслан последний раз был онлайн ещё в прошлом году. Никакой существенной информации о себе не разместили, нет даже фотографий. Можно узнать, что один из них был руководителем PR-службы банка, интересуется НЛП и бизнес-тренингами, зарегистрирован на сайте «Бизнес-молодости», второй действительно упоминался в прессе как банковский юрист.
Куда больше информации на сайтах судов и судебных приставов. С обоих три года назад Ленинский районный суд Курска постановил взыскать почти 5 млн рублей из-за невыплаты по договору займа. С прошлого года информация об исполнительном производстве на эту сумму находится на сайте ФССП.
Ещё одно судебное дело — уже от Руслана в качестве истца. Из него можно узнать, что два года назад он заключил три договора страхования от несчастного случая, после чего споткнулся, получил перелом и подал в суд на страховую для возмещения.
Информации о чем-то, что позволяло бы связать их с финансовыми пирамидами, или иной подобной деятельностью, нет.
Очевидно, что окончательную точку в хитросплетениях сделки с квартирой должна поставить полиция. Было ли мошенничество или нет, а если было, то с чьей стороны, уполномочены решать там. «Край» направил запрос в Управление МВД по Курску: мы поинтересовались судьбой проверки и постоянным переносом сроков её завершения. Ответа на момент публикации материала получено не было.
Судьба квартиры
Когда покупатели начали юридическую защиту, она обещала быть достаточно безрадостной, ведь в таких делах суд чаще всего встаёт на сторону продавца. Возможно, так произошло бы и на этот раз, но внезапно помогло параллельное дело о банкротстве.
Пенсионеры подали два иска. Один — на выселение против Юрия, который продолжал жить в квартире, другой — на выписку его брата с сыном, который к тому моменту уже стал совершеннолетним.
На них подали встречный иск — о признании сделки недействительной, так как продавец находился в недееспособном состоянии.
«Если бы они не размахивали этой справкой, как флагом, мы бы к ним более лояльно относились».
Ключевой иск, о признании сделки недействительной, был отклонён по достаточному неожиданному основанию: Юрий не имел права его подавать, так как начал процедуру банкротства. Этим правом с начала процедуры начинает обладать только конкурсный управляющий.
Казалось бы, продавцам ничего не мешает подать иск заново от имени конкурсного управляющего, но тут тоже не всё так просто: управляющий, проживающий в Москве, явно не заинтересован в работе на человека, который не сможет оплатить его услуги. Обычно в качестве оплаты берётся процент за реализацию имущества, но такого уже не найти — остались только долги.
Супруги считают, что отбить свою покупку им удалось только благодаря грамотным юридическим действиям.
«Они объединили два дела, не поставив нас в известность, хотя должны были, и мы тут же жалобу. Заменили судью и не поставили в известность — мы жалобу. Что-то не то „подвинули“, не оповестив нас — мы опять жалобу. О том, что иск принят с нарушением, так как не была оплачена пошлина. О том, что прошел срок исковой давности: можно подавать в течение года, а подали через два с половиной. Но он написал в иске, что два года не отдавал отчета своим действиям, правда, даже никаких подтверждающих документов о прохождении какого-то лечения или экспертизы предоставлено не было», — объясняют пенсионеры.
На решения суда уже была подана апелляция — чем она закончится, пока неизвестно.
Комментарий юриста
Дарья Дюмина, адвокат
Здесь хочется обратить внимание сразу на несколько моментов.
Во-первых, регистрация по месту жительства не влечёт за собой образование права собственности. Абсолютно не важно, «прописан» там совершеннолетний гражданин или нет. Всех можно «выписать» через суд. Что, в общем-то, и было сделано в нашей истории.
Во-вторых, «прописка» влечёт за собой определённые проблемы для покупателя только в одном случае: если квартира была приватизирована, а «прописанный» отказался от приватизации в пользу родственника, который впоследствии выступает продавцом в сделке купли-продажи.
Допустим, некая супружеская чета в своё время приватизировала квартиру: собственником стала супруга, а супруг от приватизации отказался. Тогда он имеет право пожизненного проживания в этой квартире, и выселить по закону его невозможно.
В сделках с приватизированными квартирами всегда есть шанс нарваться вот на такого «подселенца», поэтому при выборе квартиры на вторичном рынке стоит внимательно изучить вопрос о возможной приватизации и обо всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в квартире.
В исследуемом решении суд неслучайно подчеркнул, что выселяемые родственники продавца в приватизации не участвовали и права пожизненного проживания в данной квартире не имеют.
В-третьих, стоит пояснить о возможном банкротстве продавца. Какие могут быть риски, если вы заключили договор купли-продажи, передали деньги, спокойно пользуетесь своей собственностью, а через пару лет выясняется, что продавец находится в процедуре банкротства?
Если вы добросовестный покупатель, то практически никаких. Естественно, перед покупкой квартиры продавца следует проверить по всем открытым базам: посмотреть на сайте ФССП, не возбуждены ли в отношении него исполнительные производства, сделать запрос на сайте ЕФРСБ. Но предугадать, что продавец через два года решит обанкротиться, мы никак не сможем, поэтому обратимся к закону.
В соответствии со ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная в течение одного года до или после принятия заявления о банкротстве, может быть признана судом недействительной в случае, если, например, стоимость существенно отличается от условий аналогичных сделок. Здесь может идти речь о тех ситуациях, когда в договоре купли-продажи фиктивно занижается цена (никогда не соглашайтесь на такие условия).
Вторая часть указанной статьи устанавливает, что сделка, совершенная в целях причинения вреда кредиторам должника, может быть признана судом недействительной в течение трех лет до или после принятия заявления о банкротстве. Сюда попадают ситуации, когда продавец получил квартиру на безвозмездной основе от должника и продал ее третьему лицу.
Таким образом, если вы приобрели квартиру по рыночной стоимости (плюс/минус), то в большинстве случаев такая сделка будет для вас безопасна. Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд обязан исходить из недобросовестности покупателя, который прекрасно осознавал, что покупает квартиру за бесценок.
Если вы всё же рискнули и приобрели слишком дешёвую квартиру, а продавец «начал банкротиться», то будьте готовы к тому, что ваша сделка может быть аннулирована, квартира вернётся продавцу, а вы станете в самый конец очереди кредитов должника. И денег своих не увидите.
И последнее: самые сложные случаи в сделках купли-продажи — это невменяемость сторон. Как правило, продавца. И, как правило, данное обстоятельство выясняется уже после исполнения договора.
Имущество, отчуждённое лицом, не понимавшим значение своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Важно понимать, что само наличие какого-либо психического заболевания, расстройства или отклонения не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. Чтобы расторгнуть договор купли-продажи, истцам придётся обратиться в суд. Бывшие собственники обязаны будут доказать, что один из продавцов был невменяемый именно в момент заключения сделки, что он не осознавал значение своих действий или не мог руководить ими.
В 90% подобных дел суд назначает судебную психиатрическую экспертизу, от выводов которой и будет зависеть судьба недвижимости.
